Für Ungeübte ist es nicht immer einfach, beim Thema „Gewerbeimmobilien" den Überblick zu behalten. Deshalb haben wir ein kleines Immobilienlexikon erstellt, das den Einstieg in das Thema erleichtern soll.

Die einzelnen Artikel dienen lediglich zur allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechtsauskunft dar. Falls Sie vertiefende Informationen zu individuellen Anliegen wünschen, beraten wir Sie gerne in einem persönlichen Gespräch. Konkrete Fragen zu rechtlichen und steuerlichen Themen beantworten die qualifizierten Rechtsanwälte und Steuerberater.

Unser „Immopedia" wird laufend ergänzt und aktualisiert.
 

A

Auflassung


Die Auflassung ist die „dinglich wirkende Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang". Sie ist zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück unerlässlich und muss von einem Notar bei gleichzeitiger Anwesenheit von Käufer und Verkäufer erklärt werden. Die Anwesenheit der Parteien für diese Erklärung wird meist durch die Vollmacht an Notarsmitarbeiter vermieden. In diesem Fall meldet der Verkäufer an den Notar den Eingang des Kaufpreises und der/die Bevollmächtigte erklärt die Auflassung vor dem Notar, der diese dann mit einer selbstständigen Urkunde beurkundet.

Eine Auflassung unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung ist unwirksam.

Die notariell beurkundete Auflassung ist vor dem Grundbuchamt der Nachweis für den Eigentümerwechsel, der in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen wird.



Auflassungsvormerkung


Die Auflassungsvormerkung (auch Eigentumsvormerkung genannt) soll verhindern, dass der Verkäufer zwischen der Auflassung und dem Eintrag ins Grundbuch das Grundstück ein weiteres Mal verkauft oder weitere Belastungen in Abteilung II oder III des Grundbuchs eintragen lässt. Damit schützt sie den Käufer und dient der dinglichen Absicherung des schuldrechtlichen Anspruchs.

Sobald die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, informiert der Notar den Käufer, dass nun die Kaufpreiszahlung fällig wird. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass auch andere Zahlungsvoraussetzungen erfüllt sind, die u.U. vereinbart wurden. Dabei handelt es sich meist um das Negativzeugnis der Kommune, wonach ein Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird und/oder die Vorlage von Löschungsbewilligungen für Grundschulden oder andere Belastungen des Kaufgrundstücks.



B

Baulast


Eine Baulast ist eine rechtliche Einschränkung bzw. Verpflichtung bei der Nutzung von Grundstücken. Bei einem Verkauf oder Kauf einer Immobilie muss geklärt werden, ob auf dem Grundstück oder auf einem der benachbarten Grundstücke eine Baulast eingetragen ist. Beispielsweise kann auf einem benachbarten Grundstück eine Baulast bestimmen, dass die dort befindlichen Stellplätze immer der betreffenden Immobilie zur Verfügung stehen müssen.

Sobald wir mit dem Verkauf einer Immobilie beauftragt werden, fragen wir für unseren Auftraggeber routinemäßig bei der zuständigen Baubehörde die Eintragung von Baulasten ab. Diese teilt uns entweder mit, dass keine Baulast auf dem Grundstück eingetragen ist, oder schickt uns den Text einer eingetragenen Baulast zu. Dieses Dokument sollte dem Kaufvertrag als Anlage beigefügt werden.



Baurecht


Die Nutzung von Grundstücken durch die Eigentümer ist rechtlichen Einschränkungen unterworfen. Welche Nutzung an einem Standort zulässig ist, legt im Allgemeinen die Baunutzungsverordnung und im Speziellen der Flächennutzungsplan und der örtliche Bebauungsplan fest. Weitere rechtliche Grundlagen sind das Bundesbaugesetz und die Landesbauordnung.

Im Rahmen der Grundlagenermittlung klären wir vor Vermarktungsbeginn die baurechtlichen Verhältnisse ab.



Behebung von Gebäudemängeln


Im Laufe der Zeit sind auch bei Immobilien Gebrauchsspuren und Abnutzungserscheinungen zu verzeichnen. Darüber hinaus kann es zu Gebäudeschäden kommen, die eine sachgemäße Nutzung erschweren oder verhindern. Diese Mängel müssen durch entsprechende Maßnahmen behoben werden.

Eine Instandhaltung umfasst dabei alle Maßnahmen, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs notwendig sind. Die Instandsetzung dagegen sorgt für die Wiederherstellung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs. Von Modernisierung spricht man, wenn zeitgemäße Aufwertungen zur Erhöhung des Nutzwertes einer Gewerbeimmobilie beitragen. Dies ist auch bei einer Sanierung der Fall, die jedoch meist umfangreichere Baumaßnahmen zur Verlängerung der Restnutzdauer umfasst.

Vor Aufwertungsmaßnahmen sollten Aufwand und Nutzen sorgfältig abgewogen werden. Zu Bedenken ist jedoch, dass zu langes Warten schnell zu größeren Schäden und Funktionsverlust führen kann. Im Auftrag der Eigentümer untersuchen wir deshalb den Gebäudezustand und machen Vorschläge für wirtschaftlich sinnvolle Wege, Gebäudemängel zu beheben. Auf Wunsch können wir auch für die Durchführung der notwendigen Maßnahmen sorgen.



Besichtigung


Auch wenn das Internet inzwischen sehr gute Präsentationsmöglichkeiten in Bildern, Filmen und 360-Grad-Rundgängen bietet, gilt noch immer: Wer eine Gewerbeimmobilie kaufen oder mieten möchte, wird sie zwangsläufig besichtigen wollen, um zu prüfen, ob sie den eigenen Anforderungen und Funktionskriterien entspricht. Ein Termin dafür kann problemlos mit unseren Immobilienberatern vereinbart werden. Dabei sollten alle Beteiligten ausreichend Zeit für die Begehung einplanen. Die Anwesenheit der Eigentümer ist bei den Besichtigungen nicht erforderlich.

Vor Ort entstehen meist viele Fragen, die sofort besprochen und geklärt werden können. Unsere Immobilienberater haben die wichtigsten Pläne und weitere Unterlagen dabei. Bei konkretem Interesse reicht eine einzige Besichtigung normalerweise nicht aus, da erfahrungsgemäß nach dem ersten Termin weiterer Informationsbedarf entsteht. Meist werden die Interessenten bei einem zweiten Termin von einem Berater begleitet.



Bestellerprinzip


Seit 2015 darf bei der Vermietung von Wohnimmobilien die Maklerprovision nicht mehr zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt werden, seit Ende 2020 wird dies auch auf den Verkauf ausgeweitet. Es gilt das „Bestellerprinzip“: Wer bestellt, bezahlt. Der Auftraggeber eines Maklers hat die volle Provision zu bezahlen und kann sie nicht ganz oder teilweise auf die Mieter „abwälzen“.

Für Gewerbegebäude gilt das Bestellerprinzip nicht.

Bei uns ist es jedoch seit der Gründung der Fiedler Gewerbeimmobilien GmbH feste Praxis. Wir werden grundsätzlich von der Seite bezahlt, die uns mit der Vertretung ihrer Interessen beauftragt hat – und diese Seite kann sich dann auch darauf verlassen, dass wir ausschließlich ihre Interessen vertreten.



Betriebskosten


Im Allgemeinen versteht man unter den Betriebskosten die laufenden Kosten für Dienst- und Versorgungsleistungen (wie z. B. Versicherung, Wartung, Beleuchtung, Hausmeister usw.), die notwendig sind, damit ein Haus bewohnt werden kann. Die Betriebskostenverordnung führt 17 Betriebskostenarten auf. Welche Kosten zu den Betriebskosten gehören und vom Eigentümer über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden dürfen, ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt.

Reparaturen, Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, Modernisierungsmaßnahmen sowie die Kosten für die Verwaltung sind keine Betriebskosten und dürfen auch nicht über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Die Betriebskosten müssen zwingend zwischen Mieter und Vermieter mietvertraglich vereinbart werden. Weiterhin ist im Mietvertrag die Vorauszahlung der Betriebskosten festzulegen. Innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums ist der Vermieter verpflichtet, eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen.

Bei den Mietverhandlungen weisen wir unsere Auftraggeber auf die Bedeutung der Betriebskosten-Regelungen hin und beraten sie bei der Abstimmung mit dem Mieter.



Büroräume und -gebäude


Der Büroanteil an der Gesamtfläche eines Gebäudes variiert je nach Unternehmen stark, er reicht vom kleinen Meisterbüro in einer Produktionshalle bis zum großen Verwaltungskomplex, der ausschließlich aus Büros besteht. In einer Dienstleistungsgesellschaft wie der unseren sind Büroimmobilien von zentraler Bedeutung. Entsprechend häufig werden wir mit ihrer Entwicklung und Vermittlung beauftragt.

Die Aufteilung und Gestaltung von Büroflächen unterliegen derzeit einem deutlichen Wandel. Zwar werden noch immer Flächen für Einzel-, Gruppen- oder Großraumbüros mit Besprechungsräumen gesucht. Gleichzeitig steigt der Bedarf nach flexiblen Flächen, die fluide Organisationsstrukturen mit hoher Kommunikationsdichte fördern. Im Trend liegen Arbeitslandschaften, in denen die Mitarbeiter je nach Situation zwischen unterschiedlichen Funktionsbereichen wechseln können. Das Büro wird als Lebensraum begriffen, das neben einer hohen Arbeitsfunktionalität auch Lebens- und Erlebnisqualitäten bieten soll.

Darüber hinaus wird die Auslagerung vieler Arbeitsplätze ins „Homeoffice" die Bürolandschaft nachhaltig verändern. Verbunden damit dürfte einerseits der Bedarf nach Büroflächen an den Gewerbestandorten sinken, andererseits die Kombination von Wohn- und Arbeitsräumen in Misch- und Wohngebieten steigen.

Eine möglichst optimale IT-Infrastruktur mit leistungsfähigen Datenanschlüssen ist für Büroräume inzwischen unabdingbar. Nach den Erfahrungen mit der Corona-Pandemie kann man davon ausgehen, dass die Nutzer zukünftig auch auf eine gute Raumbelüftung Wert legen. Vor allem ist aber nach wie vor die Zahl der zur Verfügung stehenden Stellplätze von entscheidender Bedeutung.



D

Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO)


Im April 2016 wurde die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) vom EU-Parlament beschlossen und trat nach einer Übergangsphase im Mai 2018 verbindlich in Kraft. Als Regelwerk zur Verarbeitung personenbezogenener Daten schafft sie einen rechtlichen Rahmen für private und öffentliche Datenverarbeiter.

Die DSGVO betrifft jedes Unternehmen in der EU, das im Internet aktiv ist oder personenbezogene Daten nutzt. Neben der Gewährleistung eines europaweit einheitlichen Datenschutzniveaus soll sie auch einen freien Datenverkehr innerhalb des Europäischen Binnenmarktes ermöglichen. Damit führt sie das Datenschutzrecht in das Zeitalter der Digitalisierung und stärkt das Grundrecht auf informationelle Selbstbestimmung.

Was für Betroffene mehr Transparenz und Kontrolle bedeutet, erhöht die Pflichten für Unternehmen. Wir nehmen unsere Verantwortung in den Bereichen Datenschutz und Datensicherheit sehr ernst und haben deshalb einen Spezialisten mit den Aufgaben eines externen Datenschutzbeauftragen betraut, der uns berät und die Datensicherheit unserer Organisation überprüft.



E

Eigentümer-Workshop


Nach der Objektaufnahme und Erstellung der Werbeunterlagen findet nach Möglichkeit ein persönliches Treffen des Vermarktungsteams mit dem Eigentümer der Immobilie bei uns im Büro statt. Falls ein persönlicher Kontakt nicht möglich oder ratsam ist, organisieren wir eine Videokonferenz.

Dieser „Eigentümer-Workshop" dient dazu, die aufgenommenen Daten, unsere Vorstellungen zur Vermarktung sowie unsere Preiskalkulation mit dem Eigentümer zu besprechen. Damit können Missverständnisse von Beginn an ausgeräumt, fehlende Informationen ergänzt und Konsens zur Vermarktungsstrategie und der angebotenen Produkte geschaffen werden.

Im Vorfeld bereiten wir eine Präsentation vor, die alle wesentlichen Gesprächspunkte enthält. Am Ende des Workshops erhält der Eigentümer eine Werbemappe mit den Werbeunterlagen und -maßnahmen sowie das Datenheft mit allen erfassten Informationen. Außerdem geben wir ihm seine bereitgestellten Unterlagen zurück.



Energieausweis


Spätestens bei der Besichtigung eines Kauf- bzw. Mietobjekts muss den potenziellen Käufern bzw. Mietern ein Energieausweis vorgelegt und unmittelbar nach Vertragsschluss ausgehändigt werden (Kopie oder Original). Außerdem muss jeder, der eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, in den Immobilienanzeigen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis machen.

Die Eigentümer einer Immobilie können zwischen zwei Formen des Energieausweises wählen:
A) Berechnungsgrundlage des Verbrauchsausweises ist der tatsächliche Energieverbrauch in den letzten drei Jahren.
B) Der Bedarfsausweis benennt den Energiebedarf auf der Grundlage baulicher Aspekte wie Heizungsanlage, der Qualität der Fenster oder der Dämmung.

Energieausweise werden von zugelassenen Energieberatern ausgestellt. Relativ kostengünstig erhält man einen verbrauchsbezogenen Energieausweis über die vom Eigentümer beauftragten Heizkostenabrechnungs-Dienstleister. Dieser kann auch online im Internet erstellt werden. Bei Gewerbeimmobilien ist darauf zu achten, dass ein Energieausweis für ein Nichtwohngebäude ausgestellt wird.

Falls gewünscht, unterstützen wir unsere Auftraggeber bei der Erstellung des Energieausweises.



Exposé


Das Exposé enthält die Grundlageninformationen zu einer Immobilie und dient zur Erstinformation der Interessenten. Wir erstellen in der Regel achtseitige Standard-Exposés für den Druck und ausführlichere Online-Exposés auf unserer Homepage und den Immobilienportalen. Diese enthalten in vielen Fällen auch 360-Grad-Rundgänge und Videos zu den Gebäuden.

Unsere Exposés enthalten die wesentlichen Rahmendaten, Fotos, Plan- und Lageskizzen. Auf dieser Grundlage kann ein Interessent abschätzen, ob eine Chance besteht, dass die Räume seinem Bedarf entsprechen könnten. Wenn dies der Fall ist, wird sich in der Regel eine Besichtigung mit unseren Immobilienberatern anschließen.

In unseren Exposés nennen wir generell keine Miet- oder Kaufpreise. Die Preisfindung bei Gewerbeobjekten ist erst möglich, wenn der Bedarf eines Interessenten erfasst, die Kosten für eventuell notwendige Gebäudeanpassungen kalkuliert und vertragliche Rahmenbedingungen wie z.B. die Laufzeit oder Zahlungsfristen bekannt sind. Deshalb sollten Preis- und Finanzierungsfragen in einem persönlichen Gespräch geklärt werden.



G

Gewerbegebiet


Sowohl im Flächennutzungsplan als auch im Bebauungsplan einer Gemeinde können gekennzeichnete Flächen als Gewerbegebiete ausgewiesen werden. Die Nutzung dieser Gewerbegebiete ist vorwiegend nicht außerordentlich belästigenden Gewerbebetrieben vorbehalten. Die Einschränkungen betreffen z.B. das Ausmaß an Emissionen, Lärmaufkommen, Mehrschichtbetrieb u.a.

In einem Gewerbegebiet können auch Anlagen für sportliche, kirchliche, kulturelle, soziale oder gesundheitliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten genehmigungsfähig sein. Der Handel ist meist deutlich eingeschränkt, wobei in der Regel der zentrenrelevante Einzelhandel ganz ausgeschlossen ist. Wohnungen können für Firmeneigentümer oder Aufsichtspersonal wie Hausmeister etc. zugelassen werden, müssen jedoch der Gesamtnutzung untergeordnet sein.

Zu Beginn unserer Aktivitäten klären wir in jedem Fall das Baurecht ab. Mitunter sind die Vorgaben für spezielle Nutzungen nicht eindeutig, dann nehmen wir mit den zuständigen Behörden Kontakt auf und prüfen mögliche Spielräume. In besonderen Fällen können auch Ausnahmegenehmigungen erteilt werden, sogar eine auf konkrete Betriebe passende Änderung des Baurechts ist unter Umständen möglich. Dazu ist jedoch eine enge Abstimmung mit den Genehmigungsbehörden und -gremien notwendig.



Grundbuch


Das Grundbuch ist ein amtliches öffentliches Verzeichnis über ein Grundstück, das im Grundbuchamt einer Stadt oder Gemeinde geführt wird. Darin sind die Eigentumsverhältnisse, die ggf. auf einem Grundstück liegenden Lasten und Beschränkungen sowie Grundpfandrechte zu finden.

Das Grundbuch besteht aus fünf Teilen.
1. Deckblatt mit Angaben zu Amtsgericht, Bemerkung, Band, Blattnummer.
2. Das Bestandsverzeichnis enthält alle katastermäßigen Angaben wie die Gemarkung, die Flurstücksnummer, die Grundstücksgröße, die Wirtschaftsart und Herrschvermerke.
3. In der Ersten Abteilung werden Eigentümer und der Grund der Eintragung genannt. Es umfasst die Auflassung sowie z.B. Angaben zu Zwangsversteigerungen und Erbfällen oder einen notariell beurkundeten Ehevertrag.
4. Die Zweite Abteilung verzeichnet alle Lasten und Beschränkungen mit Ausnahme des Grundpfandrechts. Dazu gehören u.a. Grunddienstbarkeiten, Reallasten, Nießbrauch, Baulasten, persönlich beschränkte Grunddienstbarkeiten und das Erbbaurecht.
5. Die Dritte Abteilung enthält Grundpfandrechte wie z.B. Hypotheken, Grund- und Rentenschulden.

Nach Grundbuchordnung wird die Einsicht ins Grundbuch nur demjenigen gestattet, der gegenüber dem Grundbuchamt ein berechtigtes Interesse darlegt (z.B. ein Kaufinteresse). Notare können grundsätzlich in das Grundbuch einsehen, ihnen wird ein „berechtigtes Interesse“ unterstellt.

Bei einem Verkaufsauftrag nehmen wir im Zuge der Objektaufnahme im Auftrag des Eigentümers regelmäßig Einsicht ins Grundbuch, um einen Überblick über Lasten, Beschränkungen und Grundpfandrechte zu bekommen, da diese Informationen für die Vermittlung besonders relevant sind.



Grunddienstbarkeit


Eine in der Abtreilung II des Grundbuches eingetragene Grunddienstbarkeit gibt Auskunft über die Belastung eines (dienenden) Grundstücks zugunsten eines anderen (herrschenden) Grundstücks. Solche Grunddienstbarkeiten können z.B. in der Form von Wegerechten, Leitungsrechten, Fensterrechten oder Baubeschränkungen auftreten.

Für einen möglichen Käufer ist es natürlich relevant, welche Grunddienstbarkeiten für ein Grundstück eingetragen sind. Deshalb gehört bei uns die entsprechende Abfrage zu den Standard-Aufgaben bei der Objektaufnahme.



Grunderwerbssteuer


Wenn sich die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks ändern, wird für den Erwerber in der Regel die Grunderwerbssteuer fällig. Ausschlaggebend sind Vorgänge wie der Erwerb von Grundstücken, Gebäuden oder Rechten an Grundstücken durch Kauf, Zwangsversteigerung oder Überlassung. Die Höhe der Steuer legt das Finanzamt fest, in dessen Zuständigkeit das Grundstück oder Gebäude liegt. Eine Abschrift des Kaufvertrages wird dem Finanzamt vom Notar zugeschickt.

Die Grunderwerbsteuer liegt dem Länderrecht zugrunde, deshalb kann der Hebesatz der Steuer in jedem Land unterschiedlich ausfallen und wird nur vom Kaufpreis errechnet (ohne Anschaffungsnebenkosten). In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer aktuell 5,0 Prozent des Kaufpreises.



Grundschuld und Hypothek


Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld ist die am häufigsten verwendete Form, um einen Kredit abzusichern. Sie ist das dingliche Recht, aus einem Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht die Zahlung eines bestimmten Geldbetrags zu fordern. Diese Schuld ist abstrakt, d.h. sie ist nicht an das Bestehen und die Höhe der Schuld gebunden. Sie hängt nicht an einer bestimmten Forderung und kann durch einen Sicherungsvertrag oder eine Zweckerklärung an den Schuldner gebunden werden. Deshalb kann sie wiederverwendet werden, so lange sie nicht aus dem Grundbuch gelöscht wird.

Im Unterschied dazu ist eine Hypothek ein Grundpfandrecht mit dinglicher als auch persönlicher Haftung des Darlehensnehmers. Sie wird in der Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Anders als die Grundschuld ist die Hypothek nicht abstrakt, sondern akzessorisch, d.h. sie ist an das Bestehen und die Höhe der Schuld gebunden und nicht für weitere Darlehen wiederverwendbar.

Beide Absicherungen sind in Abteilung III des Grundbuches eingetragen.



Grundstücksteilung / Neuvermessung


Wenn nur ein Teil eines Grundstücks verkauft werden soll, muss dieses rechtlich geteilt werden. Dazu stellt der Eigentümer in beglaubigter Form beim zuständigen Grundbuchamt einen Antrag auf Teilung seines Grundstücks. Danach vermisst ein öffentlich bestellter Vermesser das Grundstück und sendet die Vermessungsunterlagen an das Katasteramt. Dieses sendet wiederum den Veränderungsnachweis zur Aktualisierung des Bestandsverzeichnisses an das Grundbuchamt. Daraufhin ändert das Grundbuchamt das Grundbuch und eröffnet die neuen Grundbücher gemäß dem Antrag des Eigentümers.

Als Dienstleister des Eigentümers überwachen wir diesen Vorgang und informieren ihn und den Käufer über den jeweiligen Stand.



H

Handelsimmobilien


Gebäude und Flächen, die für den Handel mit Waren bestimmt sind, unterscheiden sich in Abhängigkeit vom Kundenkreis sehr stark nach Art, Größe, Lage und funktionaler Ausstattung. Vom Kiosk oder Tante-Emma-Laden bis zum Supermarkt und dem Shopping-Center auf der grünen Wiese gehören alle Verkaufsstellen zu den Handelsimmobilien. Dabei richtet sich der Einzelhandel an den privaten Konsumenten, der Großhandel an gewerbliche Abnehmer.

Der Wert und der Mietpreis einer Verkaufsfläche hängt vor allem von der Lage ab. Abhängig von der Passantenfrequenz werden innerstädtische Bereiche in drei Kategorien eingeteilt (1, 2 oder 3), wobei eine 1a-Lage die höchste Frequenz auszeichnet. Außerhalb der Zentren sind vor allem die Lagen direkt an den Hauptzufahrtsstraßen am attraktivsten. Charakteristisch für Handelsimmobilien sind außerdem möglichst große Schaufenster und auffallende Werbeanlagen. Von besonderer Bedeutung ist die Verfügbarkeit einer ausreichenden Zahl von Stellplätzen.

Damit sich Handelsimmobilien für die Nutzer lohnen, ist ein Mindestumsatz pro Quadratmeter notwendig. Dieser nimmt mit jedem Stockwerk stark ab, weshalb fast nur noch Erdgeschossflächen gefragt sind. Zu den Ausnahmen gehören z.B. große Möbelhäuser.

Die Möglichkeiten für Handelsbetriebe sind baurechtlich stark reglementiert. Die meisten Gemeinden lassen zum Schutz der Innenstädte beispielsweise keine großflächigen, zentrenrelevanten Sortimente in Gewerbegebieten zu.

In den letzten Jahren ist der stationäre Handel durch Online-Anbieter stark unter Druck geraten. Diese Tendenz hat sich in der Corona-Krise noch verstärkt. Die Folge sind dauerhafte Leerstände vor allem außerhalb der besten Lagen sowie sinkende Ladenmieten. Wir gehen davon aus, dass dieser Trend anhält und zukünftig zunehmend Verkaufsflächen für andere Nutzungen zur Verfügung stehen werden. Inzwischen betreiben viele Anbieter neben ihrem stationären Handel auch eigene Online-Shops. Dadurch steigt auch bei Ladengeschäften der Bedarf an Lagerflächen.






I

Immobilienbewertung


Die Bewertung von Gewerbeimmobilien ist ein notwendiger Baustein zu Beginn der Vermarktung.

Nach der ausführlichen Gebäudeaufnahme erstellen wir eine Kauf- und Mietpreiseinschätzung unter Berücksichtigung der jeweils aktuellen Vermarktungschancen und -dauer. Zusammen mit dem Eigentümer erörtern wir im Eigentümer-Workshop diese Kalkulation und beziehen dabei auch seine Wünsche unter steuerlichen und finanziellen Gesichtspunkten mit ein. Auf dieser Grundlage definieren wir dann gemeinsam den Angebotspreis.

Die Bewertung von Immobilien bieten wir auch unabhängig von einem Vermittlungsauftrag als Dienstleistung auf Stundenbasis an.



Immobilien in Insolvenz


Wenn ein Unternehmen Insolvenz anmeldet, verlieren die firmeneigenen Immobilien nicht selten über Nacht ihre Funktion. Der Insolvenzverwalter steht dann vor der Aufgabe, sie zu „verwerten“, das heißt einen Käufer für sie zu finden. Dieser Prozess ist in der Regel komplexer als bei einem Verkauf durch einen handlungsfähigen Eigentümer, da bei einer Insolvenz mehrere, zum Teil widerstreitende Interessen miteinander abgeglichen werden müssen. Neben dem Insolvenzverwalter gibt es noch die Gläubigerbank, weitere Gläubiger, nicht selten auch das Finanzamt, eventuell vorhandene Mieter, natürlich die Kaufinteressenten und je nach individueller Situation weitere Beteiligte. Deshalb stößt man bei der Verwertung schnell auf scheinbar unüberwindbare Hindernisse.

Wir wurden in der Vergangenheit schon häufig von Insolvenzverwaltern mit der Vermittlung von Immobilien in schwierigen Situationen beauftragt. Die Aufgabe konnte in der Regel durch mehrere, aufeinander abgestimmte Verträge gelöst werden, z.B. durch notariell bekundete bedingte Kaufangebote in Verbindung mit Vermietungen als Einstieg. Dies setzt jedoch ein großes Interesse aller Beteiligten an einem erfolgreichen Verkauf voraus.

Eine Möglichkeit ist auch die Zwangsversteigerung, die jedoch nach unserer Einschätzung nur in wenigen Situationen sinnvoll ist und schnell zu einer Wertminderung der Immobilie führt.



Immobilienportale


Das Internet sorgt für eine sehr hohe Transparenz auf dem Immobilienmarkt. Suchende können sich sehr einfach bei den diversen Immobilienportalen einen Überblick über das aktuelle Angebot verschaffen. Neben den großen landesweiten Portalen wie Immobilienscout24.de, immowelt.de und immonet.de gibt es zahlreiche regionale wie z.B. das Immobilienportal der Region Stuttgart und das der IHK. Auch zahlreiche Städte und Gemeinden betreiben auf ihrer Homepage eigene Seiten mit lokalen Gewerbeimmobilien-Angeboten. Weiterhin gibt es Portale mit thematischem Schwerpunkt wie z.B. lagerflächen.de. Dabei schwankt die Informationstiefe und -qualität der Einträge je nach Anbieter oder Maklerbüro sehr.

Wir platzieren die Immobilien unseres Portfolios in allen relevanten Portalen mit dem Ziel, dass Suchende zwangsläufig auf das Angebot stoßen, egal wo sie sich bewegen. Dabei stellen wir die Eigenschaften und Qualitäten der Immobilien ausführlich und konkret dar.

Ein weiterer Vorteil der Immobilienportale ist, dass sie über die Analyse der Suchanfragen und Exposéaufrufe Rückschlüsse auf aktuelle Marktentwicklungen und die Attraktivität einzelner Gebäude ermöglichen.



Immobilienpreise


Bei Gewerbe- und Industrieimmobilien haben individuelle Faktoren einen großen Einfluss auf den Preis, wie z.B. die genaue Lage, die Immobiliennachfrage in unmittelbarer Nachbarschaft, der Zustand, die Funktionalität und die Qualitätsansprüche an die Flächen. Deshalb gehört zur realistischen Preisfindung notwendigerweise die genaue Analyse der individuellen Gebäudequalitäten.

Im Laufe des Vermarktungsprozesses stehen die Eigentümer nicht selten vor der Wahl, entweder einen niedrigeren Preis als erwartet zu akzeptieren oder eine längere Vermarktungsdauer in Kauf zu nehmen. Bei dieser Abwägung und der Klärung aller anderen Fragen stehen wir ihnen beratend und sachkundig zur Seite.

Sind mehrere Interessenten vorhanden, kann der Preis auch über ein Bieterverfahren ermittelt werden.



Indexierung


Die Anpassung der Miete durch Indexierung stellt neben der Staffelmiete die häufigste Form einer Mieterhöhung dar. Dabei wird die Mietsteigerung in aller Regel an die Veränderungen des Verbraucherpreisindex gekoppelt.

In den Mietvertragsverhandlungen unterstützen wir die Vertragsparteien bei der Formulierung der entsprechenden Klausel, da diese individuell vereinbart werden kann und einen angemessenen Spielraum ermöglicht.



Industriegebiet


Wird im Flächennutzungsplan ein Bereich als Industriegebiet ausgewiesen, können hier besonders störende Betriebe angesiedelt werden, die in einem Gewerbegebiet nicht zulässig sind. Dabei handelt es sich in der Regel um Produktionsbetriebe, mit denen Umweltbelastungen durch Lärm, Luftschadstoffe, Staub und Gerüche verbunden sind. Meist ist in einem Industriegebiet auch ein Mehrschichtbetrieb (24 Stunden) an allen 7 Wochentagen erlaubt.



Interessenten


In der Regel geht die Initiative zur Kontaktaufnahme von den Kauf- oder Mietinteressenten aus, nachdem sie im Internet, über Außenwerbung an den Gebäuden oder durch Empfehlungen auf uns aufmerksam wurden. Die meisten Interessenten haben sich zuvor bereits auf unserer Website oder auf Immobilienportalen über das Angebot informiert.

Unsere Immobilienberater sprechen mit den Interessenten eingehend über ihren Bedarf, beantworten Fragen zu den angebotenen Objekten und stellen Unterlagen wie Pläne und Exposés zur Verfügung. Danach vereinbaren sie Besichtigungstermine vor Ort. Werden dabei Kauf- oder Miethindernisse identifiziert, versuchen wir gemeinsam mit den Interessenten und Eigentümern Wege zu ihrer Beseitigung zu finden.

Falls wir aktuell kein geeignetes Objekt anbieten können, fragen wir nach angemessener Zeit nach, ob der Bedarf noch besteht oder sich verändert hat. Sobald ein passendes Angebot bei uns eingeht, werden die Interessenten darüber informiert.

Außerdem können Interessenten uns mit der aktiven Suche nach geeigneten Immobilien beauftragen.



K

Kaufvertrag


Um eine Immobilie oder ein Grundstück zu erwerben oder zu veräußern, muss ein notariell beurkundeter Kaufvertrag abgeschlossen werden. Erst durch diesen und die darauffolgende Eintragung im Grundbuch wechselt die Immobilie oder das Grundstück rechtlich den Eigentümer. Mündliche Kaufvereinbarungen oder -absprachen oder schriftliche Vereinbarungen außerhalb des beurkundeten Vertrages gelten nicht. In dem Kaufvertrag sind Käufer und Verkäufer, alle wichtigen, die Immobilie betreffenden Angaben und Besonderheiten, Zahlungsmodalitäten, Daten zum Eigentumsübergang u. ä. aufgelistet.

Wenn die Kaufverhandlungen weitestgehend abgeschlossen sind, setzen wir uns für unseren Auftraggeber mit einem Notar in Verbindung und teilen ihm alle relevanten Daten mit. In der Folge erhalten wir von dem Notar einen Kaufvertragsentwurf und prüfen, ob die Angaben alle korrekt erfasst wurden. Danach erhalten Käufer und Verkäufer den Kaufvertragsentwurf zur Prüfung und Weitergabe an ihre entsprechenden Rechtsberater.



Kaution


s. Mietsicherheit



Konkurrenzschutz


Wer ein Gewerbeobjekt mietet, möchte einen direkten Wettbewerber nicht unmittelbar vor seiner Tür haben und ist deshalb daran interessiert, einen Konkurrenzschutz zu vereinbaren. Im Mietvertrag können Einschränkungen für bestimmte Nutzungen detailliert geregelt oder die Ansiedlung von Konkurrenzbetrieben gänzlich ausgeschlossen werden. Wenn der Vermieter Schutz vor dem Wettbewerb gewährt, ist er für die Folgen verantwortlich: Mieter können bei einer Verletzung dieser Klausel die Miete mindern, Schadenersatz fordern oder den Vertrag außerordentlich kündigen.

Konkurrenzschutz für das Hauptsortiment
Gesetzlich ist der Konkurrenzschutz bei Gewerbemietern nur indirekt geregelt. Das bedeutet: Enthält der Mietvertrag keine Vereinbarungen dazu, gilt der sogenannte vertragsimmanente Konkurrenzschutz. Mieter können dann darauf bestehen, dass Ihr Hauptsortiment vor Konkurrenz geschützt wird.

Nebenartikel unter Konkurrenzdruck
Je mehr sich die Produkte oder Leistungen voneinander unterscheiden, desto weniger ist von einer Konkurrenzsituation auszugehen. Bei Nebenartikeln muss ein Mieter grundsätzlich dulden, dass der Vermieter Räume im gleichen Haus an ein Geschäft mit gleichen Waren vermietet. Das trifft zum Beispiel für eine Apotheke zu, die neben Medikamenten auch Kosmetika anbietet. In diesem Fall kann die benachbarte Drogerie nicht als Konkurrent angesehen werden.

Konkurrenzschutz: Nur im gleichen Objekt
Der Konkurrenzschutz gilt nur für dasselbe Grundstück oder Gebäude. Liegen Grundstücke des Vermieters allerdings unmittelbar nebeneinander, sind sie noch vom Konkurrenzschutz erfasst. Bei einer größeren Entfernung – wenn das Geschäft des Wettbewerbers zum Beispiel 100 Meter entfernt liegt – scheiden solche Ansprüche dagegen aus. Das Gleiche gilt auch für Geschäfte in einem Einkaufszentrum.



L

Lager- und Logistikhallen


Lagerhallen sind einfach ausgestattet, sie dienen vor allem der Lagerung von Material und Waren. Häufig sind sie an Produktionshallen, in geringerem Umfang auch an Büros angegliedert. Ihre Funktionalität hängt stark von den Möglichkeiten für den Lieferverkehr und die Materialbewegung ab, zum Beispiel ob eine Halle ebenerdig oder über Rampen beliefert werden kann, wie groß die Tore sind und ob sie für größere Lkw umfahrbar ist.

Der gewachsene Onlinehandel hat zu einer starken Nachfrage nach Lagerhallen durch den Versandhandel und Logistikunternehmen geführt. Dabei stoßen Neubauten bei den Gemeinden oft auf Ablehnung, da sie mit einem großen Flächenverbrauch verbunden sind und relativ wenige Arbeitsplätze schaffen.



Liegenschaftskataster


Als amtliches Verzeichnis erfasst das Liegenschaftskataster jede Liegenschaft (Grundstück und Gebäude) nach ihrer Lage. Dabei wird jeder Eckpunkt eines Grundstücks mit einer Genauigkeit von wenigen Zentimetern angegeben.

Das Liegenschaftskataster wird benötigt, wenn z.B. ein Flurstück geteilt wird, ein Flurkartenauszug oder ein amtlicher Lageplan für einen Bauantrag gebraucht werden.



M

Maklervertrag


Wenn wir damit beauftragt werden, eine Immobilie an Mieter oder Käufer zu vermitteln, schließen wir mit dem Eigentümer einen Maklervertrag als Alleinauftrag ab. Darin ist u.a. geregelt, dass der Auftraggeber keine anderen Makler mit der Vermittlung beauftragen wird. Dies entspricht letztlich seinen Interessen: Wird eine Immobilie von mehreren Maklern gleichzeitig angeboten, erhöht das nicht die Abschlusswahrscheinlichkeit, sondern wertet sie ab und schadet ihrer Marktposition. Außerdem ist dadurch eine durchgängige Qualität in der Beratung nicht mehr gesichert.

Einen Abschluss können wir in dem Vertrag natürlich nicht garantieren, da dieser erst nach der Entscheidung eines (noch unbekannten) Mieters oder Käufers zustande kommt – und diese Entscheidung lässt sich nicht erzwingen oder planen. Wir verpflichten uns jedoch in dem Vertrag, alles in unseren Möglichkeiten Stehende zu unternehmen, um einen Abschluss herbeizuführen. Im Eigentümer-Workshop sprechen wir das Vorgehen mit dem Auftraggeber ab, danach wird er laufend über unsere Aktivitäten und ihre Ergebnisse informiert.

Unser Honorar wird erst fällig, wenn für die Immobilie ein Kauf- oder Mietvertrag abgeschlossen wurde.



Mietsicherheit (Kaution)


Gewerbegebäude sind Wertobjekte und dienen auch zur Geldanlage. Deshalb sind Eigentümer daran interessiert, dass ihr Gebäude durch eine Vermietung nicht an Wert verliert. In der Regel wird im Mietvertrag eine Mietsicherheit vereinbart, mit der der Mieter die Erfüllung seiner Pflichten garantiert. Mit den hinterlegten Sicherheiten können ausstehende Forderungen verrechnet werden, wenn der Mieter seinen Pflichten nicht nachkommt.

Die Art der Mietsicherheit und die Höhe einer Kaution können frei vereinbart werden, grundsätzlich gibt es eine Vielzahl an Möglichkeiten. Meist wird eine Bankbürgschaft gewählt, weil dadurch keine Liquidität gebunden wird. Bei kleineren Sicherheiten sind auch Barkautionen oder ein Sparbuch üblich. Welche Sicherheit im jeweiligen Fall optimal passt, muss situationsbezogen entschieden werden. Wir beraten unsere Auftraggeber bei dieser Entscheidung und stimmen die gewünschte Mietsicherheit mit dem Mieter ab.



Mietvertrag


Um eine Immobilie anzumieten oder zu vermieten, wird ein Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter abgeschlossen. In ihm werden Mietlaufzeiten, Mietpreise, Kündigungsfristen, Nutzungen, Schönheitsreparaturen usw. geregelt. Im Gegensatz zur Wohnungsvermietung, bei der man in vielen Bereichen Vorgaben vom Gesetzgeber einhalten muss, können Gewerberaummietverträge sehr flexibel gestaltet werden.

Für unsere Auftraggeber nutzen wir eine Mietvertragsvorlage, die regelmäßig von einem auf Gewerberaummietrecht spezialisierten Rechtsanwalt überprüft wird, um rechtlich auf dem aktuellen Stand zu sein. In diese Vorlage arbeiten wir dann die individuellen Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter zu Mietfläche, Mietlaufzeiten, Mietpreis, Umbauarbeiten vor Mietbeginn, Rückbau usw. ein. Sobald ein Mietvertragsentwurf von allen Parteien akzeptiert wurde, senden wir den Mietvertrag im Original den Parteien zur Unterschrift per Post zu oder vereinbaren einen Termin, bei dem alle Parteien den Mietvertrag unterschreiben.



Mischgebiet


Baurechtlich als Mischgebiete definierte Bereiche sehen neben der Nutzungsart Wohnen auch Gewerbebetriebe vor, sofern diese das Wohnen nicht wesentlich stören. Dazu gehören zum Beispiel Büro- und Geschäftshäuser oder Hotels und andere Beherbergungsbetriebe.



N

Netzwerke


Die Lösung von Immobilienproblemen ist Teamarbeit, da immer unterschiedliche Kompetenzen und Informationen miteinander verknüpft werden müssen. Aus diesem Grund legen wir großen Wert auf die Pflege unserer informellen und institutionalisierten Netzwerke.

Im Laufe der mehr als 25-jährigen Geschichte unseres Unternehmens haben wir ein Netz von Partnern und enge Kontakte zu Dienstleistern, Multiplikatoren und Spezialisten aufgebaut, auf die wir bei Bedarf zugreifen können und das wir stetig weiter ausbauen. Daneben beteiligen wir uns regelmäßig an den zahlreichen Netzwerktreffen, die z.B. von der IHK oder dem Marketing-Club Neckar-Alb e.V. angeboten werden. Diese sind nach Branchen, Berufsgruppen und speziellen Themen organisiert, so dass sich verschiedene Mitarbeiter in unterschiedlichen Netzwerken engagieren können.

Die Treffen sind eine ideale Gelegenheit, um persönliche Kontakte zu knüpfen, sich mit anderen Berufspraktikern auszutauschen und in einem volatilen Wirtschaftsumfeld durch Fachvorträge und Diskussionen neue Impulse und aktuelle Informationen zu entsprechenden Fachthemen zu erhalten. Das sich an die Veranstaltungen anschließende Get-Together bietet dann weitere Gelegenheiten für den Erfahrungsaustausch, die Vertiefung von Geschäftsbeziehungen und zum Knüpfen neuer Kontakte.



Notarvertrag


s. Kaufvertrag



O

Objektaufnahme


Vor Beginn der Vermarktung wird von uns eine umfassende Objektaufnahme durchgeführt. Dabei erfassen wir detailliert die Gebäudemerkmale wie z.B. die Raumhöhen, Internetdatenrate und Stromanschluss, Größe der Tore, Andienungsmöglichkeiten, Gebäudetechnik und -ausstattung. Darüber hinaus machen wir Innen- und Außenaufnahmen, die wir zur Dokumentation und für die Objektvermarktung verwenden.

Zudem können im Gespräch mit dem Auftraggeber bzw. Ansprechpartner vor Ort Fragen zur Investitionsbereitschaft, Vorstellungen zu einer möglichen Aufteilung, Abrechnung der Betriebskosten, ggf. Informationen zur Nachbarschaft und Ähnliches besprochen werden.



P

Produktions- und Montagehallen


Produktionsbetriebe benötigen für ihre Maschinen und Abläufe in der Regel viel Raum und arbeiten deshalb meist in Hallen unterschiedlicher Größe. Kleinere Hallen werden dabei auch als Werkstätten bezeichnet.

Die funktionalen Anforderungen unterscheiden sich je nach Produkt und bearbeitetem Material sehr stark. So benötigen zum Beispiel Elektronik- und Feinmechanikhersteller luftdichte Räume mit Luftwäscher, während die Unternehmen im Maschinenbau meist auf Kranbahnen und eine hohe Bodenbelastbarkeit angewiesen sind. Da die Hallen normalerweise für die Anforderungen der Erstnutzer errichtet wurden, ist ihre Übernahme durch andere Firmen in vielen Fällen erst nach umfangreichen Gebäudeanpassungen und Ausstattungsaufwertungen möglich.

In Montagehallen werden die einzelnen Produktbestandteile nicht hergestellt, sondern zugeliefert und vor Ort zusammen gefügt. Deshalb benötigen sie zusätzliche Lagerflächen, die meist umfangreicher ausfallen als bei Produktionsbetrieben.

Die meisten Produktionshallen stehen in Gewerbe- oder Industriegebieten, da der Betrieb dort häufig mit starkem Lieferverkehr und Emissionen verbunden ist. Sie sind fast ausschließlich eingeschossig, eine Produktion auf zwei Ebenen technisch und wirtschaftlich kaum zu realisieren ist. Daraus ergibt sich ein hoher Flächenbedarf.

Die Digitalisierung der Produktion führt inzwischen auch bei Hallen zu veränderten Anforderungen und höheren Ansprüchen an Datenanschlüsse und Vernetzung.



Provision


Traditionell wird die Leistung des Immobilien-Vermittlers über eine vereinbarte Provision honoriert. Damit ist das Honorar von dem erreichten Miet- oder Kaufpreis abhängig. Ein Anspruch auf das Honorar entsteht dabei schon, wenn ein rechtsgültiger Miet- oder Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Voraussetzung ist außerdem, dass der Vermittler nachweislich den Kontakt zwischen den Parteien hergestellt hat – im Normalfall also dem Eigentümer einen Interessenten benannt hat.

Letztere Regel halten wir nicht mehr für zeitgemäß. Nach ihr wird ein Auftraggeber bereits provisionspflichtig, wenn der Vermittler lediglich Eigentümer und Miet- bzw. Kaufinteressenten miteinander bekannt macht. Inzwischen ist der Markt durch das Internet jedoch so transparent, dass die Kontaktvermittlung nicht mehr die wichtigste Leistung darstellt. Außerdem sind die Ansprüche an Gewerbegebäude, die rechtlichen Rahmenbedingungen und die Anforderungen der Nutzer zunehmend komplexer geworden. Deshalb zeigt sich die Qualität des Vermittlers vor allem in der professionellen Beratung während des Vermittlungsprozesses und in seiner Kompetenz, Nutzungshindernisse zu erkennen und zu beseitigen.



R

Renovierungskosten


Häufig wird eine Immobile nach dem Erwerb umgebaut oder renoviert. Da die Behandlung der steuerlichen Folgen und Effekte sind von Fristen abhängig und sollten im Einzelfall geprüft werden. Deshalb empfehlen wir, frühzeitig einen steuerlichen Berater einzubinden.



S

Stellplätze


Bei der Erstellung eines Gebäudes wird baurechtlich eine Anzahl an notwendigen Stellplätzen – je nach Art der Nutzung der Flächen – gefordert. So sind z. B. für eine Büronutzung mehr Stellplätze notwendig, da hier üblicherweise mehr Personen auf weniger Fläche arbeiten als für Produktion oder gar Lager. Je nach Anbindung an den ÖPNV kann die Zahl gemindert werden.

Sollte eine Gewerbefläche einer veränderten Nutzung zugeführt werden, müssen im Antrag zur Nutzungsänderung die notwendigen Stellplätze für die neue Nutzung ermittelt und nachgewiesen werden. Bei dichter Besiedelung kann es vorkommen, dass sich die notwendigen Stellplätze nicht bzw. nur unter großen Schwierigkeiten herstellen lassen. In diesen Fällen kann eine Baurechtsbehörde und Gemeinde hier einer Ablösung zustimmen, die sie dann zur Herstellung öffentlicher Parkeinrichtungen, ihrer Instandhaltung oder Modernisierung (z.B. durch die Herstellung von Ladestationen für E-Fahrzeuge) verwenden muss.

Inzwischen gewinnt auch die Bereitstellung von Fahrradstellplätzen zunehmend an Bedeutung.



U

Übergabe


Nachdem ein Miet- oder Kaufvertrag abgeschlossen wurde, erfolgt zu dem vereinbarten Zeitpunkt und dem Eintritt aller Voraussetzungen (z.B. Zahlung des Kaufpreises oder Hinterlegung der Kaution) die Übergabe der Immobilie an den Mieter bzw. Käufer.

Bei der Übergabe an einen Mieter wird der Zustand der Mieträume zum Mietbeginn ausführlich dokumentiert. Dabei werden bestehende Mängel notiert, ebenso Reparaturen, die noch zu erledigen sind. Auf Grundlage dieser Aufzeichnungen kann bei Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters festgestellt werden, ob Mängel bei Einzug bereits vorhanden waren oder vom Mieter während der Mietzeit verschuldet wurden und deshalb auf seine Kosten zu beheben sind. Damit zum Übergabezeitpunkt Gas, Wasser und Strom abgerechnet werden können, werden bei der Übergabe sämtliche Zählerstände festgehalten. Auch die Zahl der übergebenen Schlüssel wird notiert. Dies geschieht zum einen als Sicherheit für den Vermieter/Verkäufer zum Nachweis, dass ihm kein Zugang mehr möglich ist, zum anderen, um bei Beendigung eines Mietverhältnisses sicherzustellen, dass alle Schlüssel wieder zurückgegeben werden.

Für unsere Auftraggeber terminieren wir die Übergabe zwischen den Parteien und sind selbst dabei anwesend. Wir fertigen ein Übergabeprotokoll an, in das alle wichtigen Daten eingetragen werden und dokumentieren die Sachverhalte durch Fotoaufnahmen. Das Übergabeprotokoll und die Fotodateien stellen wir beiden Parteien nach erfolgter Übergabe für ihre Unterlagen zur Verfügung.

Auf Wunsch der Auftraggeber organisieren wir auch die Rückgabe der Mieträume entsprechend.



Umsatzmiete


Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass sich die Miete variabel nach dem Umsatz des mietenden Unternehmens richtet. Dabei wird zunächst ein Abschlagsbetrag auf den prognostizierten Umsatz festgelegt. Am Ende des Wirtschaftsjahres ist der Mieter verpflichtet, über den tatsächlichen Umsatz Auskunft zu geben. Die Miete wird dann entsprechend der Vereinbarungen festgelegt und mit dem bereits gezahlten Abschlag verrechnet. Dabei kann es zu einem Guthaben oder einer Nachzahlung kommen.

Die variable Miete kommt fast ausschließlich bei Verkaufsflächen zur Anwendung. Sie trägt zur Stabilität des Mietverhältnisses bei, da sie das wirtschaftliche Risiko für den Mieter verringert. Im Gegenzug dazu hat der Vermieter bei einem positiven Geschäftsverlauf die Chance, eine höhere Miete zu erhalten.



V

Vorkaufsrecht


Grundsätzlich steht der Gemeinde, in dem sich ein Kaufgrundstück befindet, ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Dieses Recht wird allerdings nur in ganz seltenen Fällen ausgeübt. Vom Grundbuchamt wird die Eigentumsumschreibung aber nur vorgenommen, wenn die Gemeinde auf dieses Recht schriftlich verzichtet hat. Dieser Verzicht wird „Negativerklärung" genannt.

Ist ein Vorkaufsrecht für einen Dritten im Grundbuch eingetragen, so kann der dadurch Berechtigte in den Vertrag eintreten (geregelt in §§ 463 – 473 BGB). Dadurch kommt nicht der Käufer zum Zug, sondern der Vorkaufsberechtigte tritt an seine Stelle. Da die Existenz eines vertraglichen Vorkaufsrechts ein Verkaufshemmnis darstellt, sollte es nur in Ausnahmefälle bewilligt werden.



Z

Zubehör


Bei einem Grundstückskaufvertrag kann auch sogenanntes „Zubehör" mitverkauft werden. Dies können Dinge wie Küchen, Möbel, Maschinen oder ähnliches sein. Das Zubehör unterliegt in der Regel nicht der Grunderwerbssteuer. Deshalb ist es sinnvoll, im Kaufvertrag Zubehör getrennt auszuweisen und zu bepreisen. Allerdings sollte der Versuchung widerstanden werden, dies zu „überreizen" und Zubehör entweder zu erfinden oder den Preis zu hoch anzusetzen, weil dadurch ggf. eine genaue Nachprüfung bis hin zu einer Außenprüfung provoziert werden könnte.